Dr. Emerson Magalhães | Crédito: Divulgação

O artigo 59 da lei 8.245 de 1991 (lei do inquilinato), determina que a liminar para desocupação em quinze dias será concedida, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Entendemos que este dispositivo é extremamente oneroso para o locador, tendo em vista que mesmo arcando com o ônus de eventual inadimplência por parte do locatário, terá que desembolsar um valor considerável para reaver a posse de imóvel.

Por mais que a intenção do legislador seja o de garantir e reparar eventuais danos ao devedor/locatário, errou de maneira retumbante ao prejudicar e onerar excessivamente o credor/locador.

Tem se construído na doutrina, a possibilidade de o credor/locador utilizar como caução o valor referente ao crédito que teria para receber, entretanto, de maneira desarrazoada o judiciário não tem aceitado essa possibilidade, sob o argumento inacreditável de que “Débitos dos aluguéis e encargos perseguidos na ação não podem ser aceitos como caução idônea, devido à sua iliquidez e exigibilidade ainda controversa”.

Vejamos recente decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA E PEDIDO DE TUTELA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO. CAUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.- O artigo 59, §1º, da Lei nº 8.241/1991, exige que o locador preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel para a desocupação liminar do imóvel, além da prova do inadimplemento das obrigações decorrentes da relação locatícia e ausência das garantias contratuais previstas no artigo 37 da citada lei. 2.- Débitos dos aluguéis e encargos perseguidos na ação não podem ser aceitos como caução idônea, devido à sua iliquidez e exigibilidade ainda controversa. Precedentes deste Tribunal. (TJ-SP - AI: 22514621220228260000 SP 2251462-12.2022.8.26.0000, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 10/11/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/11/2022).

Em outras palavras, os aluguéis atrasados são ilíquidos e incertos para o locador/credor, mas não podem ser ilíquidos para o locatário/devedor.

Sob esse prisma, e considerando que a cobertura securitária constitui uma caução idônea e líquida, não se vê razões para a não aceitação do seguro garantia, que é o seguro que visa garantir o fiel cumprimento das obrigações assumidas pelo tomador junto ao segurado no objeto principal.

O seguro é destinado a garantir um objeto principal contra o risco de inadimplemento, pelo tomador, de obrigações garantidas, ou seja, em caso de condenação do Autor, e ele não cumprindo a obrigação, a seguradora garantirá o cumprimento.

Infelizmente, este não tem sido o entendimento de boa parte dos juízes brasileiros, que em detrimento do princípio da menor onerosidade para o credor, rejeitam a utilização do seguro garantia e determinam depósito em dinheiro, desprezando o fato de que a legislação processual equipara o seguro garantia e o dinheiro.

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Recurso Especial 2.034.482, entendeu que independe da vontade do credor a admissão do Seguro Garantia no lugar da penhora.

Entendemos, e não pode ser diferente, que a mesma lógica deve se aplicar ao locatário/devedor na ação de despejo.

Acertadamente, a ministra relatora Nancy Andrighi, discorreu que: "dentro do sistema de execução, a fiança bancária e o Seguro Garantia Judicial produzem os mesmos efeitos jurídicos que o dinheiro para fins de garantir o juízo".

A ministra relatora, observou ainda que: "esse instrumento é uma importante forma de assegurar ao credor o valor devido, já que há uma seguradora, sob fiscalização da Superintendência de Seguros Privados (Susep), como garantidora".

De acordo com este entendimento, a conclusão lógica que se deve chegar é, se o credor não pode rejeitar a apólice de seguro garantia para caucionar a obrigação, não é o magistrado que deve fazê-lo, não restando alternativa ao julgador, senão deferir liminarmente o despejo pleiteado com fundamento no artigo 59 da lei 8.245 de 1991.

Currículo:

O Dr. Emerson Magalhães é Advogado formado em 2011, pela FURB – Fundação Universidade Regional de Blumenau, atuando no âmbito do Direito Civil, Processual Civil e Empresarial. Com experiência no Contencioso Cível de massa, voltado ao atendimento das Companhias Seguradoras nos diversos ramos do Seguro, Pós-Graduando em Direito Processual Civil, Coordenador da Comissão de Direito Securitário da OAB Blumenau.

Dr. Magalhães possui grande interesse na área de seguros, como é demonstrado através do seu trabalho na Comissão de Direito Securitário e com a publicação de artigos sobre o mercado.

É co-escritor do artigo ‘Embriaguez do motorista/segurado como agravamento do risco no contrato de seguro de vida – Excludente de cobertura securitária. Crítica à súmula 620 do STJ’, publicado na Revista Jurídica da OAB Blumenau.

No portal do SindsegSC pode ser conferido também os artigos: ‘O seguro garantia e a nova lei de licitações’, ‘Com a vigência da LGPD, o que muda para os Corretores de Seguros?’ , ‘A importância do correto preenchimento do perfil do segurado na proposta de seguro’, O abuso do direito por parte dos consumidores e A Importância do Seguro Rural

Fonte: Dr. Emerson Magalhães